Los gastos de subrogación de una hipoteca van, en la mayoría de los casos, desde unos cientos de euros hasta un par de miles, y la diferencia depende sobre todo de una cosa: la fecha en que firmaste tu escritura. Aquí tienes el desglose de quién paga qué, la tabla de comisiones por fecha de firma y el impuesto del que estás exento.
Qué gastos tiene una subrogación y quién paga cada uno
Tú pagas la tasación y, si tu escritura la recoge, la comisión. El resto lo paga el banco.
Es el reparto que conviene tener claro antes de sentarte a hacer números, porque la mayoría de la gente asume que paga todo y no es así.
Lo que pagas tú:
- La tasación de la vivienda. El banco nuevo necesita saber cuánto vale hoy tu casa. Es un coste que suele moverse en el entorno de los 200 a 400 euros según la tasadora y el tipo de inmueble.
- La comisión de subrogación, y solo si está pactada en tu escritura. Si tu escritura no la recoge, no te la pueden cobrar. Es el gasto que más varía y el que decide si la operación sale barata o no.
Lo que paga el banco:
- Los aranceles del notario por la escritura de subrogación.
- Los aranceles del Registro de la Propiedad por inscribir el cambio.
- Los honorarios de la gestoría que lleva el papeleo de la notaría al Registro.
Esta división no es una cortesía del banco: es cómo está repartido hoy el coste de estas operaciones. Para situarte, el Banco de España resume el orden de magnitud: los gastos de una subrogación son superiores a los de una novación con tu propio banco, pero inferiores a los de formalizar una hipoteca nueva.
Cuánta comisión te pueden cobrar según cuándo firmaste
Depende de la fecha de tu escritura, y va desde el 0% hasta el 2% del capital que te queda por pagar.
Es la partida que determina tu factura, y la única que cambia de verdad de un caso a otro. Los límites los fija el artículo 23 de la Ley 5/2019 para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, y normativa anterior para las más antiguas.
| Cuándo firmaste | Tipo | Comisión máxima |
| Desde el 16/06/2019 | Fijo | 2% los primeros 10 años · 1,5% después |
| Desde el 16/06/2019 | Variable | 0,15% con límite de 5 años o 0,25% con límite de 3 años (según lo pactado) |
| Desde el 16/06/2019 | Paso de variable a fijo o mixto | 0,05% los 3 primeros años · 0% a partir del cuarto |
| Entre 12/2007 y 06/2019 | Cualquiera | Orientativo: 0,5% los primeros 5 años · 0,25% después |
| Entre 04/2003 y 12/2007 | Cualquiera | Orientativo: máximo 0,5% |
| Antes de 04/2003 | Cualquiera | Orientativo: máximo 1% |
Atención al tramo variable. Los dos porcentajes, el 0,15% y el 0,25%, no son una escala que vaya bajando con los años. Son dos opciones alternativas: la ley permite pactar o un límite del 0,15% que se aplica durante los cinco primeros años, o un límite del 0,25% que se aplica durante los tres primeros. Tu banco eligió una de las dos cuando firmaste, y está escrita en tu escritura.
Así que lo primero que deberías hacer, antes de pedir presupuesto a nadie, es abrir tu escritura y buscar la cláusula de amortización anticipada o de subrogación. Ahí está tu número.
Y una advertencia sobre las filas de abajo de la tabla: los tres tramos anteriores a junio de 2019 son orientativos, porque dependen de la normativa vigente cuando firmaste y de lo que pactaras. Si tu hipoteca es de esa época, la escritura manda.
Si pasas de variable a fijo, pagas mucho menos
Como máximo el 0,05% los tres primeros años, y nada a partir del cuarto.
Es el supuesto mejor tratado por la ley, y con lógica: se quiso facilitar que la gente saliera de las variables. El artículo 23 de la Ley 5/2019 fija que, cuando la subrogación o la novación implica pasar de tipo variable a tipo fijo, la compensación no puede superar el 0,05% del capital reembolsado durante los tres primeros años de vida del préstamo. Y transcurridos esos tres años, no puede cobrarse comisión alguna.
Sobre un capital pendiente de 150.000 euros, ese 0,05% son 75 euros. Si tu hipoteca tiene más de tres años, cero.
Ojo con lo que puedas leer por ahí sobre 2024. Hubo una suspensión temporal que eliminaba por completo esta comisión, introducida por el Real Decreto-ley 19/2022 y prorrogada por el Real Decreto-ley 8/2023 hasta el 31 de diciembre de 2024. Esa medida ya no está en vigor. Lo que sigue aplicándose es el límite del 0,05%, que de todas formas es una cantidad menor.
El impuesto que no pagas
La escritura de subrogación está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Merece un apartado propio porque es donde más información equivocada circula, y porque supone quitar de la cuenta una partida que mucha gente da por hecha. El artículo 7 de la Ley 2/1994 lo dice así:
«Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales.»
No hay, por tanto, un porcentaje del capital pendiente que tengas que pagar a Hacienda por cambiar tu hipoteca de banco. El artículo 9 de la misma ley extiende la exención a las escrituras de novación modificativa pactadas de común acuerdo. Ten en cuenta que la exención se refiere a esa modalidad concreta del impuesto y que cada operación puede tener sus particularidades.
Cuánto cuesta en total: un ejemplo con números
Menos de lo que la mayoría espera. En el caso que viene, 575 euros.
Pongamos un ejemplo. Tienes 150.000 euros de capital pendiente en una hipoteca variable firmada hace cuatro años, con una comisión pactada del 0,15%.
- Comisión de subrogación: 225 euros
- Tasación de la vivienda: 350 euros
- Notaría, Registro y gestoría: los paga el banco
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: exento
Total para ti: 575 euros.
Es un ejemplo hipotético y tus números serán otros, pero sirve para ver el orden de magnitud. Y para compararlo con lo que está en juego: si con la subrogación rebajas tu tipo de interés un punto sobre ese mismo capital y te quedan veinte años por delante, el ahorro en intereses se mide en miles de euros, no en cientos. Las dos cifras no juegan en la misma liga.
Por eso, cuando alguien me dice que no subroga por no gastarse 500 euros, mi respuesta suele ser la misma: el gasto no es el problema, el problema es no haber echado la cuenta del otro lado.
¿Compensa pagarlo?
Compensa si el ahorro en intereses supera el coste, y eso depende sobre todo del plazo que te quede.
La cuenta es sencilla y conviene hacerla antes de mover nada. Si te quedan muchos años y bastante capital pendiente, casi cualquier mejora de tipo justifica unos cientos de euros de gastos. Si estás en la recta final de tu hipoteca, donde la mayor parte de la cuota ya es capital y los intereses pesan poco, es probable que no salga.
Los tres factores que deciden:
- La diferencia de tipo entre lo que pagas y lo que te ofrecen.
- El capital que te queda por amortizar.
- Los años restantes, que son el multiplicador de todo lo anterior.
En mi experiencia, el error más común es fijarse solo en el primero. Una rebaja de medio punto sobre veinticinco años pendientes es mucho dinero; la misma rebaja con cuatro años por delante no paga ni la tasación.
Cuánto cuesta cambiar de banco con una hipoteca nueva
Bastante más, porque pagas dos operaciones en lugar de una.
Subrogar no es la única forma de llevarte la hipoteca a otra entidad. La alternativa es cancelar la que tienes y firmar una nueva, y a veces es la vía adecuada, sobre todo si quieres cambiar condiciones que una subrogación no permite tocar.
Lo que cambia es el coste. Con una hipoteca nueva asumes los gastos de cancelar la anterior (incluida la posible comisión por amortización anticipada, con los mismos límites del artículo 23) y los de constituir la nueva, empezando por una tasación y, si el banco la aplica, una comisión de apertura. La escritura de una hipoteca nueva tampoco disfruta de la exención de AJD que sí tiene la subrogación.
Por eso, cuando lo único que buscas es mejorar el tipo o el plazo, la subrogación casi siempre sale más barata. Tienes la comparación completa en nuestra guía de subrogación de hipoteca.
Y si lo que cambia es el deudor
Ahí los gastos son otros, y el banco tiene que dar su permiso.
Cuando el que cambia no es el banco sino la persona que asume la deuda (el caso típico es comprar una vivienda quedándote con la hipoteca del vendedor), estamos ante otra figura. Los costes habituales se reparten así: el comprador suele asumir la tasación si el banco la pide, el vendedor puede tener que pagar una comisión por subrogación de deudor si su escritura la recoge, y el banco carga con la notaría, el Registro y la gestoría del cambio de titularidad.
La diferencia importante no es de dinero, es de permisos: aquí el banco puede negarse, porque tiene que aceptar al nuevo titular. Lo explicamos en detalle en si el banco puede negarse a subrogar tu hipoteca.
Cómo lo calculamos nosotros
Con tu escritura delante, porque sin ella cualquier presupuesto es una estimación.
Lo primero que pedimos cuando alguien nos plantea una subrogación es la escritura de su hipoteca. De ahí sale la comisión que te pueden cobrar, que es la única partida realmente variable, y con eso ya se puede poner un número al coste total. Después echamos la cuenta del ahorro y te decimos si merece la pena.
Cobramos a éxito: no hay coste hasta la firma, y la tarifa se te comunica antes de firmar ningún contrato.
Si quieres saber qué te costaría a ti y cuánto ahorrarías, pide un estudio de tu hipoteca sin compromiso. Si los números no salen, te lo diremos.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé qué comisión de subrogación me toca a mí?
Está en tu escritura de hipoteca, en la cláusula de amortización anticipada o de subrogación. Los porcentajes de la ley son máximos, así que lo que puedes pagar es lo que figure en tu contrato, siempre que no supere el límite legal de tu tramo. Si no encuentras esa cláusula, tu banco está obligado a informarte.
¿Y si mi escritura no recoge ninguna comisión de subrogación?
Entonces no te la pueden cobrar. Ese concepto solo se paga si está acordado en la escritura, como recuerda el propio Banco de España. Es más frecuente de lo que parece en hipotecas antiguas, y conviene comprobarlo antes de dar por hecho que vas a pagarla.
¿Los límites de la ley son lo que me van a cobrar?
No necesariamente: son techos, no tarifas. La ley dice que la compensación «no podrá exceder» de esos porcentajes, así que tu escritura puede recoger una cifra menor o ninguna. Un 2% de límite legal no significa que tu banco te vaya a cobrar el 2%.
¿Quién paga la tasación en una subrogación?
La asume el cliente en la práctica habitual del mercado, y se paga aunque la operación no llegue a firmarse, porque el trabajo del tasador ya está hecho. Es el gasto que conviene tener claro desde el principio.
¿Puedo negociar que el banco nuevo asuma la tasación?
Se puede plantear, y hay ofertas comerciales que la asumen o la bonifican para captar la operación. No es lo estándar, pero entra en lo negociable, más aún si el importe de tu hipoteca es alto. Pregúntalo por escrito antes de encargar nada.
Información de carácter general sobre los gastos de subrogación de préstamos hipotecarios en España. No constituye asesoramiento financiero ni fiscal personalizado. Los porcentajes citados son los límites máximos que fija el artículo 23 de la Ley 5/2019; lo aplicable a cada caso depende de lo pactado en la escritura. Los tramos anteriores a junio de 2019 son orientativos y se rigen por la normativa vigente en el momento de la firma. Las cifras de tasación, notaría, Registro y gestoría son órdenes de magnitud del mercado y varían según el proveedor y la operación. Referencias normativas consultadas en agosto de 2026.
