El aval ICO es una garantía del Estado que permite al banco prestarte hasta el 100% del valor de tu primera vivienda. Cubre hasta el 20% del préstamo, o el 25% si la casa tiene calificación energética D o superior, y se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027. Lo que no cambia es quién decide si te dan la hipoteca: el banco.
Te explico los requisitos, el límite de ingresos de tu provincia y los pasos, con cada cifra comprobada en el ICO y en el BOE.
Qué es el aval ICO y quién decide si te lo dan
No es un préstamo ni una ayuda que cobres tú: es una garantía que el Estado le da a tu banco. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana respalda una parte de tu hipoteca y el Instituto de Crédito Oficial (ICO) gestiona la línea, dotada con 2.500 millones de euros.
Por eso, para comprar vivienda, el «préstamo ICO» que busca tanta gente no existe: el dinero te lo presta el banco con sus propios recursos, y la línea de avales ICO le cubre la parte del riesgo que normalmente no quiere asumir, la que va del 80% al 100%.
Lo que conviene tener claro antes de pisar una oficina lo dice la ficha oficial de la Línea de avales para primera vivienda del ICO:
«La entidad de crédito decidirá sobre la concesión de la financiación solicitada de acuerdo con sus procedimientos internos y políticas de concesión y riesgos.»
Es decir, cumplir todos los requisitos del aval ICO no te asegura la hipoteca. Que un banco esté adherido a la línea significa que puede tramitar el aval, no que esté obligado a concedértelo. Por eso el mismo programa público te puede salir en una entidad y no en otra. Y por eso el aval no se pide aparte: va dentro de tu solicitud de hipoteca y lo tramita el propio banco.
Dos datos más, en corto. No pagas ninguna comisión por el aval. Y cubre los diez primeros años del préstamo, aunque tu hipoteca sea a 30.
La línea se usa, y no poco. Según la adenda del convenio publicada en el BOE el 2 de julio de 2026, a 31 de octubre de 2025 se habían formalizado 8.549 operaciones, 6.119 de jóvenes y 2.430 de familias con menores a cargo, con 1.091,4 millones de euros de financiación avalada. Algo más de 127.000 euros por hipoteca, de media.
Cuánto cubre: el cálculo con un ejemplo
El aval cubre la parte del préstamo que pasa del 80% del valor de la vivienda, con un máximo del 20% del préstamo (25% con calificación energética D o superior). Si tu hipoteca no supera ese 80%, no hay aval.
Ese «valor» no es lo que tú quieras: es el menor entre el precio de compra y la tasación, sin impuestos ni gastos. Si compras por 180.000 euros y la tasación sale en 185.000, se calcula sobre 180.000. Una tasación más alta no te da más financiación.
La fórmula que publica el ICO es esta:
Porcentaje de aval = (préstamo − 80% del valor) ÷ préstamo
Con calificación energética de la A a la D, en lugar del 80% se usa el 75%. Con los números del propio ICO:
| Vivienda de 100.000 € | Aval sin calificación A-D | Aval con calificación A-D |
|---|---|---|
| Préstamo de 95.000 € | 15,79% del préstamo | 21,05% del préstamo |
| Préstamo de 100.000 € | 20% del préstamo | 25% del préstamo |
El 100% del valor no incluye el impuesto de la compra, la notaría, el registro ni la gestoría. Esa parte la pones tú, y cuánto es depende de tu comunidad y de si la vivienda es nueva o usada: lo explicamos con ejemplos en la hipoteca al 100% más gastos. Si quieres ver el resto de vías para llegar al 100%, están en la guía de la hipoteca al 100%.
Mucho ojo con las «hipotecas joven» al 90 o al 95% que anuncian algunos bancos. Unas se apoyan en el aval ICO y otras son productos propios de la entidad, con sus propias reglas. Pregunta siempre cuál de las dos te están ofreciendo.
Requisitos del aval ICO en 2026
Puedes pedirlo si tienes 35 años o menos, o si tienes hijos menores a cargo sea cual sea tu edad, compras tu primera vivienda para vivir en ella y no pasas de los límites de ingresos, patrimonio y precio. Todo lo demás son matices, y están aquí:
| Requisito | Qué exige la línea |
|---|---|
| Edad | Jóvenes: ninguno de los compradores puede haber cumplido 36 años el día de la firma. Familias con menores a cargo: sin límite de edad |
| Compradores | Uno o dos. Si sois dos, los dos tenéis que cumplir los requisitos |
| Residencia | Legal en España, de forma continuada, los dos años anteriores a la solicitud |
| Vivienda | Primera vivienda, en España, habitual y permanente. No puede usarse para una actividad económica al firmar |
| Otras viviendas | No haber tenido otra en propiedad, salvo una parte recibida por herencia, o una vivienda de la que no puedas disponer por separación, divorcio, causa ajena a tu voluntad o por ser inaccesible por discapacidad |
| Deudas | No estar en situación de morosidad en la CIRBE, la Central de Información de Riesgos del Banco de España, al firmar |
| Patrimonio | Patrimonio neto de 150.000 € como máximo, por cada comprador |
| Ingresos | Según la provincia donde compras (tabla del siguiente apartado) |
| Precio | Por debajo del máximo de tu comunidad autónoma |
| Préstamo | Más del 80% del valor (75% con calificación D o superior) y plazo mínimo de cinco años |
| Obligaciones públicas | Cumplir los requisitos del artículo 13 de la Ley General de Subvenciones, entre ellos estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social |
El préstamo con aval ICO no puede llevar además otra garantía o aval público. Si tu comunidad tiene su propio programa de avales, se elige uno de los dos: no se suman. En Extremadura, por ejemplo, el aval del ICO y el Aval Joven autonómico son alternativos, como contamos en la guía de hipotecas para jóvenes.
Límite de ingresos por provincia desde el 19 de junio de 2026
Desde el 19 de junio de 2026 el límite de ingresos depende de la provincia donde compras. Va de 37.800 a 63.000 euros anuales por comprador, es decir, de 4,5 a 7,5 veces el IPREM, según la tabla oficial por provincias del ICO.
| Límite por comprador | Veces el IPREM | Provincias |
|---|---|---|
| 63.000 € | 7,5 | Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Illes Balears, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa |
| 54.600 € | 6,5 | Álava |
| 46.200 € | 5,5 | Valencia, Alicante, Zaragoza, Navarra, Cantabria, Cádiz, Pontevedra, Las Palmas, Ceuta y Melilla |
| 37.800 € | 4,5 | Resto de provincias, incluidas Badajoz y Cáceres |
Importes calculados con el IPREM de 2026: 8.400 euros anuales en 14 pagas. Si el IPREM se actualiza, cambian todos.
Los 37.800 euros son ahora el límite del tramo más bajo. Eran el límite para toda España en las hipotecas firmadas hasta el 18 de junio de 2026, que siguen con esa regla.
Si compráis dos, se suman vuestros ingresos y se comparan con la suma de vuestros dos límites. En Madrid, por ejemplo, el tope conjunto es de 126.000 euros.
En el programa de familias, el límite sube 0,3 veces el IPREM por cada hijo menor a cargo, que son 2.520 euros más por hijo. Si una familia con dos hijos menores compra en Badajoz a nombre de una sola persona, su límite es de 42.840 euros. Si la familia es monoparental, el límite puede aumentar además un 70%.
Precio máximo de la vivienda por comunidad autónoma
El precio de compra no puede superar el máximo fijado para tu comunidad autónoma, que va de 200.000 euros en Extremadura a 325.000 en la Comunidad de Madrid. Si el piso cuesta un euro más, esa operación no entra en la línea.
| Precio máximo | Comunidades y ciudades autónomas |
|---|---|
| 325.000 € | Comunidad de Madrid |
| 300.000 € | Cataluña, Navarra y País Vasco |
| 275.000 € | Aragón e Illes Balears |
| 250.000 € | Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Comunitat Valenciana, Galicia, Región de Murcia, La Rioja, Ceuta y Melilla |
| 225.000 € | Andalucía |
| 200.000 € | Extremadura |
Fuente: tabla de precios máximos por comunidad del ICO.
Extremadura es la comunidad con menos margen en los dos límites a la vez: el precio máximo más bajo de España y, en Badajoz y Cáceres, el tramo de ingresos más bajo. Si compras en Badajoz, Cáceres o Mérida (Badajoz), haz las dos cuentas antes de enamorarte de un piso.
Qué bancos tramitan el aval
El aval lo tramitan las 68 entidades que aparecen en el listado oficial de entidades adheridas del ICO, consultado el 24 de septiembre de 2026. Entre ellas están Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, ING, Unicaja, Ibercaja, Kutxabank, Abanca y MyInvestor, además de más de 40 cajas rurales, como Caja Rural de Extremadura o Caja Rural de Almendralejo.
Dos consejos prácticos:
- Mira el listado el día que vayas a pedirla. Cambia con cada adhesión y no lleva fecha.
- Pide el aval desde la primera cita. Así la entidad estudia tu operación con el aval desde el principio, y no como una hipoteca al 80% que luego hay que rehacer.
Una advertencia al buscarlo en Google: el ICO gestiona otras líneas de avales, como la de los afectados por la DANA o las de empresas, cada una con su propio listado de entidades. Para tu hipoteca solo sirve el de la línea de primera vivienda.
Estar adherida a la línea tampoco significa que una entidad dé el 100% por otras vías, ni al revés.
Cómo se solicita el aval ICO, paso a paso
El aval no se pide al ICO. Lo solicitas en una entidad adherida a la vez que la hipoteca, y es la entidad la que comprueba que cumples los requisitos y tramita el aval.
- Comprueba por tu cuenta los tres límites que no dependen del banco: ingresos de tu provincia, patrimonio y precio máximo de tu comunidad.
- Pide un estudio de viabilidad en una entidad adherida y di desde el principio que quieres acogerte al aval.
- Firma las arras cuando la viabilidad esté clara, no antes.
- Encarga la tasación y consigue el certificado energético: de él depende si el aval llega al 25%.
- La entidad aprueba la hipoteca y tramita el aval con el ICO.
- Firmas ante notario.
La documentación la pide la entidad, pero la línea fija la base:
- DNI, NIE o pasaporte y padrón con la fecha de inicio de residencia.
- Libro de familia o documento de pareja de hecho, si vas por el programa de familias.
- Certificado negativo del Catastro o nota del Registro que acredite que no tienes otra vivienda.
- Certificado energético y tasación de la vivienda.
- Última declaración de la renta, o certificado negativo de Hacienda si no estás obligado a presentarla.
- Autorización al Ministerio de Vivienda para consultar tus datos fiscales durante toda la vida del préstamo.
Y tres preguntas para la entidad antes de firmar nada: si estudia tu operación con el aval desde el principio, qué productos vinculados te pide y si el tipo de interés cambia con aval o sin él.
Qué hacer si el banco no te tramita el aval
Que una entidad adherida te diga que no, no te cierra la puerta al aval ICO. Cada banco aplica su propia política de riesgo y otra entidad puede estudiar tu operación de otra forma.
Lo primero es saber por qué, porque cada motivo tiene una salida distinta:
- La vivienda supera el precio máximo de tu comunidad. No hay entidad que lo arregle: el aval no aplica a esa vivienda.
- No cumples un requisito de la línea (edad, ingresos, patrimonio, otra vivienda en propiedad). Tampoco lo arregla cambiar de banco.
- La entidad no te ve solvente: la cuota sobre tus ingresos, la antigüedad en el trabajo u otras deudas. Aquí sí cabe presentar la operación mejor preparada en otra entidad adherida, porque cada una aplica su propia política de riesgo.
Ahí es donde encaja un intermediario de crédito. Un bróker no concede el aval ni lo «consigue»: prepara la operación, comprueba que cumples todos los límites antes de presentarla y la lleva a las entidades adheridas que mejor pueden estudiarla con tu perfil. En Cratevo Financia cobramos al cliente, no al banco, y solo si firmas. Estamos inscritos en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España con el número D682, conforme a la Ley 5/2019.
Lo que cuesta de verdad financiar el 100% con aval
Financiar el 100% con aval cuesta más que financiar el 80%, porque pagas intereses por todo el préstamo, también por la parte avalada. El aval protege al banco, no reduce lo que devuelves tú.
A eso súmale los impuestos y gastos de la compra, que el préstamo no cubre. La pregunta útil no es si te dan el 100%, sino si te compensa frente a esperar y aportar entrada, y esa se responde con tu cuota en euros delante.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en aprobar una hipoteca con aval ICO?
La ficha del ICO no establece un plazo propio para el aval: se resuelve dentro del estudio de tu hipoteca, así que tarda lo que tarde la entidad en aprobar la operación, más la tasación y el certificado energético. Llevar desde el primer día la documentación que pide la línea evita tener que rehacer el expediente.
¿Puedo pedir el aval ICO si soy autónomo?
Sí. Los requisitos de la línea no exigen un tipo de contrato ni excluyen a los autónomos: miran la edad o los hijos a cargo, la residencia, la primera vivienda, los ingresos, el patrimonio y el precio. Lo que cambia es cómo acredita la entidad tus ingresos, normalmente con tus declaraciones de la renta, y cómo valora su estabilidad al estudiar la hipoteca.
¿Qué pasa si cumplo 36 años antes de firmar la hipoteca?
Que ya no puedes acogerte al programa de jóvenes, porque la edad se mira el día de la firma del préstamo, no cuando lo solicitas. Si compráis dos, ninguno puede haber cumplido 36 ese día. Si tienes hijos menores a cargo, el programa de familias no tiene límite de edad.
¿Puedo amortizar antes de tiempo una hipoteca con aval ICO?
Sí. Las condiciones de amortización anticipada las pactas con el banco, como en cualquier hipoteca. Si amortizas el préstamo entero, el aval se cancela.
Antes de ir al banco
- Busca tu provincia en la tabla de ingresos y tu comunidad en la de precios. Son dos límites fijos que puedes comprobar sin pedir nada a nadie.
- Pide el certificado energético pronto: con calificación D o superior el aval sube al 25% y el umbral baja al 75%.
- Si una entidad te dice que no, pregunta el motivo antes de ir a la siguiente.
Si quieres saber si tu operación encaja en el aval y en qué entidades tiene más opciones, solicita el estudio de tu caso. No tiene coste ni compromiso, y solo cobramos si firmas la hipoteca.
Condiciones del aval ICO comprobadas en la ficha oficial del ICO, sus tablas de límites y el BOE el 24 de septiembre de 2026. Revisamos este contenido cada trimestre y cada vez que el ICO o el BOE publican un cambio en la línea.
Revisado por Eduardo Ruiz Mira, fundador de Cratevo Financia, el 16 de octubre de 2026.
Información orientativa basada en la normativa publicada a fecha de verificación. No es una oferta vinculante ni asesoramiento financiero personalizado. La concesión del préstamo y del aval depende de cada entidad y de tu perfil, y está sujeta a su aprobación. Cratevo Financia está inscrita en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España con el número D682, conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
