Sí, el banco puede denegarte la hipoteca después de tasar la vivienda, porque la tasación solo valora la garantía y no equivale a la aprobación. Lo que conviene hacer depende de qué ha fallado, y el banco está obligado a decírtelo por escrito y de forma motivada.
Por qué te pueden denegar la hipoteca después de tasar
La tasación sirve principalmente para saber cuánto vale la vivienda y qué garantía tendría el banco si finalmente concede el préstamo. Después de la tasación, el banco todavía tiene que analizar tus ingresos, tus deudas, tu estabilidad laboral y el resto de la operación.
El propio Banco de España explica que la concesión de una hipoteca depende no solo del valor de tasación, sino también de la capacidad del cliente para devolver el préstamo.
Por eso, si te han dicho que no después de tasar, lo primero es averiguar qué ha fallado. Dependiendo del motivo, la solución puede ser muy diferente.
Existen varios motivos:
| Qué ha fallado | Cómo lo reconoces | Por dónde se arregla |
|---|---|---|
| La tasación, por debajo del precio | El banco te dice que el importe no encaja o que tienes que aportar más dinero | Renegociar el precio, aportar la diferencia o buscar otra forma de financiarla |
| Tu perfil de riesgo | Te hablan de ingresos, de endeudamiento, de la CIRBE o de ficheros de morosidad | Ir a otra entidad con la misma tasación, corregir lo que falló o reforzar la operación |
| El inmueble | Te hablan de cargas, del Registro, del Catastro o de urbanismo | Aclararlo con el vendedor antes de seguir |
Si no sabes en qué fila estás, empieza por lo que tienes que pedirle al banco: la carta de denegación te lo dirá.
Si la tasación sale por debajo del precio de compra
Si la tasación sale por debajo del precio, el banco te presta menos de lo que contabas y la diferencia tienes que ponerla tú. La regla habitual es calcular el préstamo sobre el menor de los dos valores, el precio o la tasación, y el Banco de España explica que la cuantía se vincula al valor de tasación, «normalmente, hasta un máximo del 80%». Ese 80% es el porcentaje con el que suele trabajar la banca, no un límite legal para ti, y hay entidades que calculan de otra forma.
Con cifras redondas se ve mejor. Compras un piso por 200.000 € y tenías previsto financiar el 80% y aportar el resto más los gastos. La tasación sale en 180.000 €:
| Concepto | Tasación igual al precio | Tasación de 180.000 € |
|---|---|---|
| Valor sobre el que calcula el banco | 200.000 € | 180.000 € |
| Préstamo al 80% | 160.000 € | 144.000 € |
| Lo que aportas tú del precio | 40.000 € | 56.000 € |
Te faltan 16.000 € que no estaban en tus cuentas, y los impuestos y gastos de la compra siguen corriendo de tu parte. Si quieres entender bien el porcentaje, aquí está qué es el LTV y cómo lo calcula el banco.
Aportar ahorro no es la única salida. Tienes estas cuatro:
- Renegociar el precio con el vendedor, con el informe en la mano. El Banco de España describe la tasación como una valoración independiente que «permite una negociación ajustada con el vendedor».
- Aportar la diferencia, si la tienes, sin quedarte sin margen para los gastos de la compra.
- Reforzar la garantía con otra vivienda libre de cargas, si el banco lo acepta.
- Buscar una vía que financie por encima del 80%, como el aval ICO para primera vivienda si cumples sus requisitos, o cualquiera de las que recoge la guía de la hipoteca al 100%.
Si no estás de acuerdo con la tasación
Antes de dar por bueno el valor de la tasación, revisa el informe.
Comprueba:
- Que los metros cuadrados sean correctos.
- Que aparezca correctamente la vivienda.
- Que los datos catastrales coincidan.
- Que se hayan incluido el garaje y el trastero, si los hay.
- Que no haya errores en las características del inmueble.
Un ejemplo
Supongamos que compras un piso con garaje y trastero, pero en la tasación solo se ha tenido en cuenta el piso.
O que el informe indica que la vivienda tiene 70 m² cuando realmente tiene 90 m².
Si hay un error de este tipo, puedes comunicarlo a la sociedad de tasación para que lo revise.
Además, si la tasación cumple los requisitos y sigue vigente, el banco debe aceptar una tasación aportada por ti, aunque puede realizar las comprobaciones correspondientes.
Ten en cuenta que la pagas tú, igual que la primera, porque la Ley 5/2019 atribuye los gastos de tasación al prestatario.
Si el problema es tu perfil, la tasación te sirve en otro banco
Si la tasación salió bien y el no viene del análisis de riesgo, no tienes que volver a tasar para ir a otra entidad. El artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021 obliga a los bancos a «aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea realizada por un tasador homologado […] y no esté caducada», y les impide cobrarte las comprobaciones que quieran hacer. No aceptarla es una infracción grave o muy grave del banco.
El límite es el tiempo. Según el artículo 62.4 de la Orden ECO/805/2003, los informes de tasación caducan a los seis meses desde la fecha de emisión del informe, no desde la visita del tasador. Si quieres probar en otros bancos, cuanto antes empieces, más margen tendrás.
Preaprobada no es aprobada
Una preaprobación te dice que la operación parece viable, pero no obliga al banco. Lo que la Ley 5/2019 considera oferta vinculante es la FEIN, la Ficha Europea de Información Normalizada, que el banco tiene que entregarte al menos diez días naturales antes de la firma. Antes de llegar ahí, la operación pasa por el departamento de riesgos, y esa aprobación final es lo que en el sector se llama sanción técnica. Por eso el visto bueno de la oficina, por sincero que sea, todavía no es un sí, y firmar arras con una preaprobación supone asumir ese riesgo.
Antes de presentar la operación en otro sitio, conviene revisar lo mismo que habrá revisado el banco:
- Tu informe de la CIRBE, la central de riesgos del Banco de España, que puedes pedir sin coste como titular.
- Si apareces en algún fichero de morosidad, porque los bancos también los consultan.
- Tu capacidad de endeudamiento con la cuota nueva, sobre todo si ya tienes un préstamo personal.
- Si sumar un cotitular con ingresos o un avalista cambia el análisis.
Aquí es donde encaja un intermediario de crédito inmobiliario. No concede la hipoteca, porque eso lo decide cada banco con su política de riesgo, pero sí puede presentar la misma operación, con la misma tasación, a otros bancos que pueden estudiarla con otros criterios. Cratevo Financia está inscrita en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España con el número D682 y cobra al cliente, no al banco. Si quieres que estudiemos tu operación, cuéntanos tu caso.
Si el problema está en el inmueble
A veces el problema no eres tú ni el valor, sino la propia vivienda: la tasación o la nota simple destapan cargas, diferencias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad o problemas urbanísticos que el banco no acepta en una garantía. El Banco de España recuerda que el tasador comprueba que no existan ilegalidades urbanísticas.
La salida pasa por el vendedor: saber si el problema se puede subsanar antes de la firma y cuánto tardaría. Para la próxima compra, el criterio del Banco de España es que, si hay dudas sobre la titularidad, se pida la nota simple antes de encargar la tasación.
Qué tienes que pedirle al banco
Pide dos documentos, y los dos por escrito.
- La denegación, motivada. El artículo 11.6 de la Ley 5/2019 obliga al banco a informarte «por escrito y sin demora» y «de forma motivada» de la denegación. Si la decisión se basó en la consulta de una base de datos, tiene que darte además el resultado y los datos de esa base.
- El informe de tasación original. Según los criterios del Banco de España, si la solicitud se deniega el banco debe entregarte el original para que puedas acudir a otra entidad mientras siga vigente.
La carta te sirve para saber qué tienes que corregir y para acreditar la denegación si tu contrato de arras depende de conseguir la hipoteca. El informe te ahorra pagar otra tasación.
Qué pasa con tus arras si te deniegan la hipoteca
Depende del tipo de arras que firmaste y de si el contrato condiciona la compra a que te concedan la hipoteca. La denegación, por sí sola, no te devuelve la señal.
| Tipo de arras | Qué dice la norma | Qué pasa si no llegas a comprar |
|---|---|---|
| Penitenciales | El artículo 1454 del Código Civil permite rescindir la compra perdiéndolas, si es el comprador, o devolviéndolas duplicadas, si es el vendedor | Si desistes, las pierdes, salvo que el contrato prevea otra cosa |
| Confirmatorias | Son una señal y parte del precio. En Cataluña se entienden así salvo que se pacten expresamente como penitenciales (artículo 621-8 del Código civil de Cataluña) | No son una forma de desistir: lo que ocurra depende de lo que diga el contrato |
| Con cláusula de financiación | La compra queda condicionada a que te concedan la hipoteca | Lo pactado decide si recuperas la señal, y la carta de denegación es la forma de acreditar que te la han denegado |
Normas citadas en la tabla: artículo 1454 del Código Civil · artículo 621-8 del Código civil de Cataluña.
El Banco de España explica que las penitenciales son el tipo de arras más utilizado, y recuerda que la norma no fija un plazo para que el banco responda a tu solicitud. Por eso recomienda pactar de forma expresa que, si se deniega la hipoteca, recuperas la cantidad entregada, y no quedarse corto con el plazo de las arras.
Qué pasa en tu caso depende de cómo esté redactado tu contrato. Antes de que venza el plazo, y antes de firmar ninguna renuncia con el vendedor, conviene que lo revise un abogado.
Preguntas frecuentes
¿Me devuelven lo que pagué por la tasación si me deniegan la hipoteca?
En principio, no. Según los criterios del Banco de España, el banco debe avisarte antes de tasar de que la denegación no conlleva devolverte ese gasto. Pero el Banco de España considera mala práctica cobrarte la tasación cuando ya había indicios de que la operación se iba a denegar. Si es tu caso, puedes reclamar por escrito al banco, guardando copia, y si no te responde o no estás de acuerdo, llevar la reclamación al Banco de España.
¿Sirve de algo que la tasación salga por encima del precio?
Normalmente no te dan más dinero: si el banco calcula sobre el menor de los dos valores, el préstamo se calcula sobre el precio. Hay entidades que aplican el porcentaje sobre la tasación con un tope sobre el precio, y en ese caso comprar por debajo del valor tasado puede subir la financiación.
¿Las tasadoras que trabajan con el banco tasan a la baja?
No hay datos públicos que lo demuestren. Las tasaciones hipotecarias solo pueden hacerlas sociedades homologadas y supervisadas por el Banco de España, que las describe como una valoración independiente. Además, como la tasación la pagas tú, puedes elegir la sociedad homologada que prefieras, y el banco tiene que aceptar su informe si no ha caducado.
¿Puedo volver a pedir la hipoteca al mismo banco después de que me la denieguen?
Sí, puedes volver a solicitarla, y el banco puede estudiarla de nuevo con su política de riesgo. Tiene sentido si ha cambiado lo que motivó el no: una deuda saldada, un cotitular nuevo o un precio renegociado. Mientras no hayan pasado seis meses desde su emisión, la tasación sigue sirviendo.
¿Una hipoteca denegada queda registrada en la CIRBE?
La CIRBE recoge los préstamos, créditos y avales que las entidades mantienen con sus clientes, a partir de 1.000 € de riesgo acumulado. Una hipoteca que no llegó a firmarse no genera ese riesgo. Lo que sí cuenta en otro banco es todo lo que ya tienes: si quieres ver lo mismo que ve el banco, pide tu informe al Banco de España.
Qué hacer esta semana
Si te han denegado la hipoteca después de tasar, estos son los tres pasos que no pueden esperar:
- Pide la denegación por escrito y motivada, y el informe de tasación original.
- Con la carta delante, identifica cuál de las tres causas es la tuya.
- No firmes ninguna renuncia ni dejes vencer el plazo de las arras sin haber leído el contrato.
Si la causa es tu perfil y la tasación sigue vigente, en Cratevo Financia podemos estudiar tu operación y presentarla a otros bancos que pueden analizarla con otros criterios. Cuéntanos tu caso: el estudio no tiene coste ni compromiso y solo cobramos si firmas.
Normativa verificada el 24 de septiembre de 2026.
Revisado por Eduardo Ruiz Mira, fundador de Cratevo Financia, el 16 de octubre de 2026.
Información orientativa basada en la normativa publicada en el BOE y en los criterios del Banco de España a fecha de verificación. No es asesoramiento financiero ni jurídico personalizado. La concesión del préstamo depende de cada entidad y de tu perfil. Lo que ocurra con tus arras depende de lo pactado en tu contrato. Cratevo Financia está inscrita en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España con el número D682, conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
