Una hipoteca al 100% más gastos financia el precio de la vivienda y además los impuestos de la compra. No la confundas con una hipoteca «sin gastos», que significa solo que el banco no te cobra comisiones de apertura: son cosas opuestas y en Google aparecen mezcladas. Aquí hablamos de la primera. Si lo que necesitas es financiar solo el precio, sin los impuestos, lo explicamos en la hipoteca al 100 %.
Qué es una hipoteca al 100% más gastos
Un préstamo que cubre el precio de la vivienda y también los impuestos y gastos de la compraventa.
Es decir, financiación por encima del valor de compra. Si la casa cuesta 200.000 euros y los gastos suman 20.000, hablamos de un préstamo de 220.000, no de 200.000.
Y por eso el nombre engaña. Las ofertas de «hipoteca 100% sin gastos» que vas a encontrar en las webs de varios bancos se refieren a otra cosa completamente distinta: a que esa entidad no te cobra comisión de apertura ni de estudio. Es una ventaja, pero no resuelve el problema de quien no tiene ahorrado el dinero de los impuestos.
Si lo que necesitas es que el banco te preste también para pagar el impuesto de transmisiones, la notaría y el registro, estás buscando lo segundo, no lo primero.
Cuánto dinero es en realidad
Entre un 110% y un 115% del precio de la vivienda, porque los gastos de la compra suman entre un 10% y un 15%.
Conviene ver los números antes de seguir, porque cambian la conversación:
| Concepto | Vivienda de 200.000 € |
| Precio de compraventa | 200.000 € |
| Impuestos y gastos (10-15%) | 20.000 a 30.000 € |
| Financiación necesaria | 220.000 a 230.000 € |
| Porcentaje sobre el precio | 110% a 115% |
Cuando alguien habla de «hipoteca al 110%» o «al 120%», casi siempre está hablando de esto: del 100% del precio más los gastos. No es un producto distinto, es la misma necesidad expresada en porcentaje.
Y aquí está la dificultad de fondo: la práctica habitual de la banca en España es financiar el 80% del menor valor entre la tasación y el precio de compraventa. Pasar de ese 80% al 110% no es un salto pequeño, es más de un tercio más de riesgo para la entidad.
Por qué vas a leer que no existe
Porque para el perfil medio, efectivamente no existe.
Y me interesa decirlo antes de explicar las excepciones, porque si has llegado hasta aquí buscando esperanza, prefiero que la busques con criterio. Vas a encontrar artículos de comparadores serios afirmando que este producto es inviable, y no están mintiendo: como oferta comercial de catálogo, un préstamo del 110% no se anuncia en ninguna sucursal.
Lo que sí ocurre es que hay tres situaciones en las que una entidad puede ir por encima del 80%, y en algunos casos por encima del 100%. No son ofertas de escaparate, son excepciones que se analizan una a una. La diferencia entre «no existe» y «existe en estos casos» es toda la diferencia si tu caso es uno de ellos.
Las tres vías para pasar del 80%
Tres, y solo una de ellas depende de que tengas un patrimonio.
| Vía | En qué consiste | Para quién |
| Aval público | El Estado o una comunidad autónoma avala una parte del préstamo, y eso reduce el riesgo de la entidad | Jóvenes y primeros compradores que cumplan los requisitos del programa |
| Perfil de solvencia alta | La estabilidad del ingreso compensa la falta de ahorro | Funcionarios de carrera y perfiles con ingresos altos y estables |
| Garantía adicional | Se aporta un segundo inmueble libre de cargas como garantía complementaria | Quien ya tiene patrimonio inmobiliario sin hipotecar |
La primera vía es la más conocida y la que más ha cambiado en los últimos años: existen programas de aval público que permiten llegar a porcentajes más altos de los habituales, cada uno con sus propios requisitos y sus propios plazos de solicitud. Antes de contar con esta vía, comprueba si tu caso encaja: lo desarrollamos en nuestra guía del aval del ICO para primera vivienda.
La segunda es la de perfil, y el caso más claro es el del empleo público: la estabilidad del ingreso permite que algunas entidades suban el porcentaje sin garantías extra. Lo desarrollamos en la hipoteca al 100% para funcionarios.
La tercera es la que menos gente conoce y la que puede llegar más arriba, así que va en su propio apartado.
Qué te va a pedir el banco
Que el riesgo baje por algún lado, y hay cuatro formas de conseguirlo.
Ninguna entidad presta por encima del valor de la garantía sin más. Lo que valora, en este orden:
- Una garantía que cubra el exceso. Puede ser un aval público, un segundo inmueble libre de cargas o un avalista personal con patrimonio.
- Un perfil de ingresos que aguante la cuota. Cuanto más pides, más cuota, y la cuota tiene que caber en tu capacidad de pago con margen.
- Una tasación que acompañe. Si el inmueble tasa por debajo del precio que estás pagando, el porcentaje real de financiación sube y el problema se agrava.
- Que tengas algo de ahorro. Suena contradictorio en un producto que busca cubrir los gastos, pero una entidad se fía más de quien aporta algo, aunque sea poco, que de quien no aporta nada.
Y una advertencia práctica: si alguien te dice que te consigue el 110% sin mirar tu perfil, tu tasación ni tu garantía, desconfía. Nadie puede saber eso antes de estudiar la operación.
En mi experiencia, la mayoría de las operaciones de este tipo no se caen por el porcentaje, se caen por la tasación. La gente llega centrada en cuánto le van a financiar y el problema aparece cuando el tasador pone un valor por debajo del precio que ha acordado con el vendedor. Ese es el número que conviene mirar primero.
Cómo lo trabajamos nosotros
Estudiando qué garantía puedes aportar y a qué entidades tiene sentido presentar la operación.
Cuando existe un segundo inmueble libre de cargas que puede servir como garantía adicional, la entidad puede financiar por encima del precio de compra. No es automático y no depende de nosotros: depende del análisis de riesgos de cada entidad, del perfil del solicitante, de la tasación de los dos inmuebles y de la aprobación final del banco. Lo que hacemos es preparar el expediente para que ese análisis se haga con toda la información y presentarlo donde tiene posibilidades reales.
Sin esa garantía y sin un aval público, superar el 80% es difícil, y te lo diremos en la primera conversación en lugar de tenerte tres meses esperando.
Cobramos a éxito: no hay coste hasta la firma, y la tarifa se te comunica antes de firmar ningún contrato.
Si tienes una segunda vivienda sin hipoteca o crees que encajas en alguno de los programas de aval, pide un estudio de tu caso sin compromiso. Te diremos con números qué margen real hay, y si no hay margen, también.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin nada de ahorro?
Es el escenario más difícil de todos, y conviene saberlo desde el principio. Incluso en las operaciones que superan el 80%, las entidades suelen querer ver que el comprador aporta algo. Con cero euros de partida, la vía realista pasa por un aval público o por una garantía adicional que cubra el exceso.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
Que el porcentaje de financiación que necesitas sube sin que tú hayas cambiado nada. Si compras por 200.000 y la tasación dice 185.000, el banco calcula sobre el menor de los dos valores, así que tu 100% se convierte de hecho en un porcentaje más alto sobre la tasación.
¿Sirve cualquier vivienda como garantía adicional?
¿Sirve cualquier vivienda como garantía adicional? No. Tiene que estar libre de cargas, y la entidad valorará su tasación, su ubicación y su liquidez. Un inmueble difícil de vender aporta menos garantía que uno en zona con demanda, aunque valga lo mismo sobre el papel.
¿Es más caro un préstamo por encima del 100%?
Suele serlo, y tiene su lógica: a más riesgo para la entidad, peores condiciones. Cuenta con que el tipo de interés no será el mejor del mercado y que las vinculaciones pesarán más. Merece la pena echar la cuenta completa antes de decidir.
Información de carácter general sobre financiación hipotecaria por encima del valor de compraventa en España. No constituye asesoramiento financiero personalizado ni una oferta vinculante. La financiación por encima del valor de compra depende del perfil del solicitante, de la garantía aportada, de la tasación de los inmuebles y queda en todo caso sujeta al análisis y la aprobación de la entidad financiera. Los porcentajes y las horquillas de gastos son órdenes de magnitud del mercado y varían según la comunidad autónoma y la operación.
