Sí, puedes comprar una vivienda sin tener ahorrado el dinero de la entrada, pero depende de tu situación y de las opciones de financiación disponibles.
Lo primero es saber cuánto dinero te falta. No es lo mismo tener ahorrado para pagar los gastos de la compra, pero no para la entrada, que no tener ningún ahorro. Según tu caso, podrás acceder a unas opciones u otras.
Te explicamos qué alternativas existen, qué requisitos debes cumplir y qué debes tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca.
Cuánto dinero necesitas de verdad si no tienes ahorros
Depende de dos cosas concretas: de tu comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Entre un caso y otro hay varios miles de euros de diferencia sobre el mismo precio de compra.
Conviene separar dos cosas que casi todo el mundo mezcla, porque solo una la pagas tú.
Los gastos de la hipoteca ya no son tuyos. Desde la Ley 5/2019, el reparto está fijado: según la guía del cliente bancario del Banco de España, tú pagas la tasación y el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría de la hipoteca. Son unos cientos de euros, no miles.
Los gastos de la compraventa sí son tuyos, y ahí está el grueso. El impuesto es el que manda: si compras vivienda usada pagas ITP, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma; si compras obra nueva pagas IVA más Actos Jurídicos Documentados. A eso se suman la notaría y el registro de la escritura de compraventa.
Por eso la horquilla del 10% al 12% sirve para orientarse, no para decidir: la misma vivienda al mismo precio deja una necesidad de ahorro distinta según dónde compres. Calcula tu caso con los tipos de tu comunidad antes de mirar hipotecas, porque esa cifra es la que decide si la operación existe.
Y financiar el 100% del precio no es lo mismo que financiar el 100% de lo que te cuesta comprar. La segunda opción tiene su propia vía, en hipoteca al 100% más gastos. Si lo que te falta es solo la entrada pero tienes para los gastos, el caso es otro y lo tratamos en hipoteca sin entrada.
Qué vías existen si no tienes la entrada
Cuatro, y cada una se abre por un motivo distinto. Ninguna es automática.
El aval del ICO. El Estado garantiza parte del préstamo para que el banco pueda ir por encima de su límite habitual. Es la vía principal y la única con las mismas reglas en toda España, así que la desarrollamos entera en el apartado siguiente.
El programa de tu comunidad autónoma. Varias comunidades tienen su propio sistema de avales, con requisitos distintos a los del ICO. En la Comunidad de Madrid, el programa Mi Primera Vivienda permite que la financiación supere el 80% y pueda llegar al 100% del menor entre tasación y precio de compraventa. Hoy exige no haber cumplido 41 años, o ser familia numerosa o monoparental sin límite de edad, y que la vivienda no pase de 390.000 euros. Una orden de julio de 2026 amplía el acceso hasta los 50 años y sube el precio máximo a 425.000 euros, pero esas novedades solo se aplican a los nuevos convenios de la convocatoria de 2026, así que conviene preguntar en la entidad bajo qué marco te están tramitando.
Una garantía adicional. Otra posibilidad es utilizar un segundo inmueble como garantía adicional de la hipoteca. Por ejemplo, un familiar podría aportar una vivienda que esté libre de cargas para respaldar la parte del préstamo que el banco no financiaría normalmente.
Esta opción puede ayudar a conseguir una financiación mayor e incluso a cubrir otros gastos, según la operación y lo que acepte la entidad.
Sin embargo, debes tener mucho cuidado: si no pagas la deuda, la vivienda aportada como garantía también puede verse afectada.
Una vivienda de la cartera del banco. La entidad tiene interés en venderla y suele financiar más. Es real y es limitado: eliges entre lo que el banco tiene, no entre lo que hay en el mercado.
Queda un quinto supuesto: un perfil muy sólido al que una entidad le sube el porcentaje sin garantías extra. Ocurre, es la excepción y cambia cada temporada. El caso de los menores de 36 años lo tratamos en hipoteca para jóvenes.
Cómo funciona el aval del ICO y qué te sigue pidiendo el banco
El aval cubre hasta el 20% del préstamo, y hasta el 25% si la vivienda tiene calificación energética D o superior. No es un porcentaje del precio de la vivienda, y la diferencia importa cuando el préstamo no llega al 100%.
Hay además un requisito de entrada: el préstamo tiene que superar el 80% del menor entre tasación y precio de compraventa para poder llevar aval, o el 75% si la vivienda está entre las calificaciones A y D. Por debajo de ese umbral, la operación no entra en la línea.
Estas son las condiciones vigentes, comprobadas en la ficha oficial del ICO y en el BOE del 2 de julio de 2026. El detalle, con el límite de ingresos de cada provincia, está en nuestra guía del aval ICO para primera vivienda:
| Condición | Situación vigente |
|---|---|
| Ingresos | Desde el 19 de junio de 2026, el límite lo fija la Comisión de Seguimiento según la provincia donde compres, con un tope de 7,5 veces el IPREM. Antes eran 4,5 veces el IPREM para toda España |
| Patrimonio | Patrimonio neto máximo de 150.000 euros. Con dos compradores, se aplica a cada uno |
| Edad | Jóvenes que no hayan cumplido 36 años al firmar. En el programa de familias con menores a cargo no hay límite de edad |
| Familias | El límite de ingresos sube 0,3 veces el IPREM por cada menor a cargo y un 70% más si la familia es monoparental |
| Vivienda | Primera vivienda habitual, con precio por debajo del máximo de tu comunidad autónoma |
| Plazo | Los préstamos pueden formalizarse hasta el 31 de diciembre de 2027 |
Si has leído por ahí que el tope de ingresos son 37.800 euros, ese dato era correcto hasta junio de este año y ha dejado de serlo.
Y conviene tener claro qué resuelve el aval y qué no. Resuelve el problema de la entrada, no el de la solvencia. El Banco de España lo describe con precisión: la entidad hace un estudio de viabilidad, verifica tus ingresos presentes y previsibles, tus activos, gastos y compromisos, consulta la CIRBE para ver qué debes en otros bancos y revisa los ficheros de impagados. Tener derecho a acogerte a la línea y conseguir la hipoteca son dos cosas distintas.
Por qué pedir un préstamo para la entrada suele salir mal
Pedir un préstamo personal para la entrada tiene un efecto que conviene calcular antes. La idea parece razonable: si me faltan 20.000 euros, pido un préstamo personal, los aporto como entrada y ya tengo la hipoteca.
El problema es lo que pasa después. El banco consulta la CIRBE antes de aprobar la hipoteca, así que ese préstamo aparece. Y no aparece como un detalle: entra en el cálculo de tu capacidad de pago, porque la entidad suma todos tus compromisos para ver qué parte de tus ingresos ya está comprometida. Un préstamo personal de 20.000 euros a cinco años supone del orden de 400 euros al mes, según el tipo que te apliquen, y esa cuota se resta de lo que podrías dedicar a la hipoteca.
El resultado habitual es que el dinero de la entrada llega, la capacidad de endeudamiento baja y la operación acaba denegada por una razón distinta. Con el agravante de que ahora tienes una deuda y sigues sin casa.
Hay excepciones: un importe pequeño, un plazo corto, ingresos con mucho margen o un préstamo casi amortizado cambian el cálculo. Pero se decide viendo los números completos, no como atajo entre la firma de las arras y la respuesta del banco.
Qué hacer si hoy no llegas
Ponerle número y plazo. Es lo que convierte un «no puedo» en algo que se puede trabajar.
- Calcula la cifra exacta de tu caso, con los tipos de tu comunidad y el tipo de vivienda que buscas. La diferencia entre la media y tu situación real suele ser de varios miles de euros, en un sentido o en otro.
- Comprueba si entras en alguna vía antes de descartarte. El límite de ingresos del aval del ICO ya no es el mismo en toda España, y hay comunidades con programa propio y requisitos distintos.
- No firmes arras sin tener la financiación resuelta. Es donde más dinero se pierde de golpe, porque si la hipoteca no sale en plazo lo pactado en el contrato de arras sigue en pie.
Si prefieres saber a qué llegas antes de seguir mirando pisos, solicita el estudio de tu caso. No tiene coste ni compromiso, y solo cobramos si finalmente firmas la hipoteca. En Cratevo Financia llevamos más de 700 hipotecas negociadas, buscando la mejor hipoteca que encaje en tu situación.
Preguntas frecuentes
¿El aval del ICO lo pido yo o lo pide el banco?
Lo tramita el banco. Debes solicitar la hipoteca a través de un banco adherido al programa. La entidad tramitará el aval si cumples los requisitos y estudiará si puede concederte el préstamo.
¿Puedo pagar las arras con el dinero de la hipoteca?
No. Las arras se pagan cuando reservas la vivienda, semanas o meses antes de la firma del préstamo, así que ese dinero sale siempre de tu bolsillo. Es el motivo por el que conviene no firmarlas hasta tener claro que la financiación va a salir: si la operación se cae, la señal está en juego según lo que hayáis pactado en el contrato.
¿Sirve el aval del ICO para una vivienda de segunda mano?
Sí. La línea no distingue entre obra nueva y segunda mano: lo que exige es que sea tu primera vivienda, que se destine a residencia habitual y permanente y que el precio no supere el máximo fijado para tu comunidad autónoma. La calificación energética sí influye, pero no para excluirte, sino porque con una calificación D o superior el aval puede llegar al 25% en vez del 20%.
¿Tengo que estar empadronado en mi comunidad para entrar en su programa de avales?
Depende del programa, y suele ser un requisito de peso. En el de la Comunidad de Madrid hay que acreditar residencia legal en la comunidad de forma continuada e ininterrumpida durante los dos años anteriores a presentar la solicitud ante la entidad financiera. Si acabas de mudarte, conviene comprobarlo antes de contar con esa vía.
Condiciones del aval del ICO comprobadas en su ficha oficial y en el BOE, y las del programa Mi Primera Vivienda en la web de la Comunidad de Madrid, el 24 de septiembre de 2026. Revisamos este contenido cada trimestre, porque estas condiciones han cambiado dos veces en el último año.
Revisado por Eduardo Ruiz Mira, fundador de Cratevo Financia, el 15 de octubre de 2026.
Información orientativa, no es una oferta vinculante ni asesoramiento financiero personalizado. La concesión de una financiación por encima del 80% y sus condiciones dependen de cada entidad y de tu perfil, y están sujetas a la aprobación del banco. Cratevo Financia está inscrita en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España con el número D682, conforme a la Ley 5/2019, de 15 de marzo.
